张雷律师：共同出资，一方承诺不享有产权份额，产权登记却在双方名下，如何认定系争房屋产权归属
张雷律师按：丈母娘、女婿共同出资购买系争房屋，女婿承诺不享有房屋产权份额，但之后产权登记仍在二人名下，房屋产权该如何认定？按照《合同法》第一百八十七条规定，“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”房屋作为不动产，其物权变动须经依法登记才能发生效力；在未办理相关变更手续的情况下，权利人不发生变动。
【案情简介】
2000年4月2日，丁女士将原居住房屋出售，欲购买系争房屋，购房款为人民币287,245元。由于自己与丈夫陈先生均已退休无法办理银行贷款，丁女士遂与女婿马先生协商以其名义向银行贷款，马先生同意。2000年6月，马先生与银行签订《个人住房商业性借款合同》、《个人住房抵押合同》，约定以系争房屋为抵押物，向银行借款17万元，借款期限为20年，抵押物共有人为丁女士、陈先生和陈女士。2000年7月7日，公证处对《个人住房抵押合同》进行了公证。
2000年7月8日，马先生与妻子陈女士出具《承诺》，明确马先生及陈女士对系争房屋不享有任何份额（因房产合同上有马先生），将来也对此无任何异议。后丁女士、马先生共同居住系争房屋，至2002年10月，马先生搬离该房。2002年11月1日，房屋产权登记在丁女士和马先生的名下，由双方共同共有。2002年12月12日，马先生与陈女士出具书面材料，明确系争房屋的还贷从信用卡转换为银行存折还款，其中存折解款人为陈先生和丁女士。2004年1月29日，丁女士还清了全部贷款，亦注销系争房屋的抵押。
近年，丁女士将系争房屋出租。2008年起，马先生违背承诺，将承租系争房屋的租客赶走，并称其为房屋产权人享有居住权，双方为此产生纠纷。2010年10月14日，丁女士向法院提起诉讼，请求确认系争房屋产权为自己一人所有。
另知，购买系争房屋的首付款115,000元由2000年丁女士出售的原居住房屋的出售款支付，该房产权人为陈先生，当时马先生与陈女士为该房同住人，在该房由公房转为产权房过程中，陈女士用其公积金支付了部分房款。
【案件思考】
明明是共同出资，却承诺对系争房屋不享有任何份额，如何理解该承诺的意思？承诺之后，房屋产权登记在双方名下，却未办理任何变更手续，此时如何认定承诺效力？
【法庭判决】
首先，法院认为，马先生对系争房屋亦有出资，故丁女士诉称马先生未支付任何房款，缺乏事实依据。其次，在办理产权登记手续前，马先生作出不享有系争房屋任何产权份额的承诺，可视为马先生将对系争房屋享有的权利赠与了马女士，但由于双方未去相关部门办理系争房屋产权变更登记手续，故上述承诺不发生法律效力。再次，现马先生明确表示不再履行《承诺》，根据《合同法》第一百八十六的规定，应视为马先生已撤销赠与。故法院对丁女士的诉求不予支持。
【法理延伸】
张雷律师认为，系争房屋的购房出资由两部分构成：一为首付款，即当事人原居住房屋的出售款；二为余款，即以马先生名义的银行贷款。对于前者，虽然产权在陈先生名下，但马先生和陈女士均为该房同住成年人，对该房享有居住使用权，且陈女士用其公积金支付了部分房款；对于后者，在银行贷款的17万元中，马先生也偿还了其中部分款项。故马先生对系争房屋是有出资的。
其次，鉴于马先生对系争房屋亦有出资，且房屋买卖合同的买方为丁女士、马先生二人，故在办理产权登记手续前，马先生作出不享有系争房屋任何产权份额的承诺，可视为马先生将对系争房屋享有的权利赠与了马女士。根据法律规定，赠与的财产依法需办理登记等手续的，应当办理有关手续，而不动产的物权变动必须经过登记才能发生法律效力，因此，在本案没有办理相关变更手续的情况下，赠与承诺不发生法律效力。
【法律依据】
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”
《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”
《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”
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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！
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张雷律师毕业于中国政法大学，获得法学学士，通过国家司法考试，具有律师执业证，目前专业从事房地产相关法律业务。张雷律师目前正在考取同济大学工程管理学士学位。张雷律师的执业范围包括：二手房、商品房、公房、动迁房、农村房、租赁房、遗产房、经济适用房、婚姻共有房等“九房”法律业务。张雷律师的执业目标是专注“九房”法律业务，争创上海房产律师“行业标杆”！张雷律师同时还担任搜房网、新浪乐居、腾讯蓝房等多个房产论坛的版主，并就房地产法律问题多次接受《上海法制报》、《人民日报》等媒体采访，并多次前往潍坊社区、花木社区进行房地产法律咨询、讲座。
张雷律师撰写230余篇热点、实务文章，并编有《<上海市房地产买卖合同>签约技巧与风险防范》（10万字余）、《上海市房地产买卖合同张雷律师建议版》、《上海市公有居住房屋法律纠纷108问》、《张雷律师“九房业务”法律法规及上海政策汇编》等书刊。张雷律师办理过近百起起房产法律纠纷，经验丰富。专注“九房”法律业务，争创上海房产律师“行业标杆”！
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