张雷律师：虚假买卖骗取贷款的合同，认定合同无效
【律师提示】
张雷律师按：二手房买卖合同应当符合国家法律、法规的规定。某些案件中当事人利用房地产买卖合同从事骗取银行贷款的违法行为，这种以合法形式掩盖非法目的的房地产买卖合同自始不发生效力，反而更容易在买卖当事人之间产生纠纷。如买方帮助卖方骗取银行贷款后，买方按月还款。但卖方将银行放款挥霍一空后，买方即使起诉确认了合同无效，也因为卖家没有财产而得不到返还的房款，并且也因为卖家仅有一套住房而陷入执行困境。因此，虚假购房骗取贷款，最终害了买方自己。
【案情介绍】
买方王姐是投资咨询公司的工作人员，业务是帮助他人贷款。李先生为办理个人贷款，于2004年作为卖方和作为买方的王姐签订了一份虚假的《上海市房地产买卖合同》。合同只约定了房价款，没有约定过户时间和交房时间。该房屋也实际没有交付买方王姐使用。同时，买方王姐和建设银行签订了《抵押借款合同》。后该房屋转移登记在王姐名下，办理了房屋所有权转移登记，和房地产抵押登记。王姐“取得”该房屋所有权，银行取得该房屋抵押权并将房款放给卖方李先生。
2006年6月27日，建设银行以逾期欠款为由起诉王姐，要求解除双方的抵押借款合同。经法院审理后，判决解除了买方王姐和建设银行签订的《抵押借款合同》，买方王姐归还建设银行借款本金、利息以及逾期利息，如果不能按时归还，则可以拍卖抵押的房屋。
2006年10月23日，卖方李先生起诉至法院，要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
【案件思考】
名义上是买卖合同，实际上是为了骗取银行贷款的合同是否有效？银行是否对该房屋享有抵押权？
【法庭判决】
买卖双方以合法形式掩盖非法目的的合同无效。买方王姐应当在还清银行贷款后，注销在房屋上的抵押权，并协助卖方李先生、李太太办理产权恢复登记。
在本起案件中，双方既没有约定交房时间，买方也没有履行付款义务，违背常理。因此从双方签订合同的内容以及合同的履行情况来看，双方当事人签订合同的目的是为了套取银行贷款，而非真实买卖房屋，因此认定合同无效。
【法理延伸】
张雷律师认为，合同是双方当事人意思表示一致的结果。但双方当事人的意思表示一致并不能必然使合同生效。在本案中，双方签订的房地产买卖合同虽然具有合法生效的形式，但探求真意，双方的目的不是完成房屋买卖，而是骗取银行贷款。因此属于合法形式掩盖非法目的的无效合同。
同时，买卖合同无效后，房屋权利转移自始无效，但银行可以根据《物权法》第一百零六条善意取得的相关规定，主张已经合法取得了房屋抵押权。如果买方王姐不能按时返还欠款，则银行可以实现该房屋抵押权，就房屋的拍卖所得优先受偿。
【法律依据】
《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……以合法行使掩盖非法目的。”
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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！
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张雷律师毕业于中国政法大学，获得法学学士，通过国家司法考试，具有律师执业证，目前专业从事房地产相关法律业务。张雷律师目前正在考取同济大学工程管理学士学位。张雷律师的执业范围包括：二手房、商品房、公房、动迁房、农村房、租赁房、遗产房、经济适用房、婚姻共有房等“九房”法律业务。张雷律师的执业目标是专注“九房”法律业务，争创上海房产律师“行业标杆”！张雷律师同时还担任搜房网、新浪乐居、腾讯蓝房等多个房产论坛的版主，并就房地产法律问题多次接受《上海法制报》、《人民日报》等媒体采访，并多次前往潍坊社区、花木社区进行房地产法律咨询、讲座。
张雷律师撰写230余篇热点、实务文章，并编有《<上海市房地产买卖合同>签约技巧与风险防范》（10万字余）、《上海市房地产买卖合同张雷律师建议版》、《上海市公有居住房屋法律纠纷108问》、《张雷律师“九房业务”法律法规及上海政策汇编》等书刊。张雷律师办理过近百起起房产法律纠纷，经验丰富。专注“九房”法律业务，争创上海房产律师“行业标杆”！
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